开发商向当地政府申请建房用地，如果房产项目不在政府土地划拨范围内，那么在拿地时，就只能通过招拍挂的方式来购买土地使用权。然后规划此地的用途，得到土地规划许可证。然后再规划此地建筑类型，找个施工单位，拿到开工许可证。
1、前期调研：在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起著关键的作用，但是没有几个房地产公司愿意花这份投入。
2、设计阶段：降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响大的设计阶段为关键环节。
3、施工阶段成本控制的关键，搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行採购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。
4、竣工结算阶段：要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和奖等相关费用，认真实行结算複审制度及工程尾款会籤制度，确保结算质量。
开发商需要取得五证后才能卖房。五证如下：
《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;
《建筑工程施工许可证》;
《商品房预售许可证》。
其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。