工业用房可以作为商业用途。房子本身是没有使用属性，只有土地有使用性质。工业用地理论上讲可以转为商业用地，但实际操作起来很难。若是将工业用房改变为商业用途，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订销售确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
1、最明显的区别是两者之间的性质：土地的立项不同，产权年限也不同，规划审批的地上建筑物形式也不同，缴纳土地出让金的多少也不同，必须严格按照立项的批复，规划局的规划建，否则就属违规。
2、商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等。
3、关于商业用房的另一种解释：商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。一般指底层临街的房屋。
4、在用途上工业用房就偏向于工业行业产业了，这也就决定了两者之间建筑选址的大不同。