1、开发商不具备销售资格：
如果在交完定金后发现，开发商无销售许可证，不具备商品房销售资格，可以立即要求退还定金，这样的购房合同是不具备法律效应的，因此定金也可以拿回来。根据《高级人民法院关于解释商品房销售合同纠纷适用法律》的第4条的有关规定，因不能归因于当事人的理由，造成商品房销售合同未能得出结论，卖方还应退还押金。
2、卖方欺诈：
如果是购房者交了定金，但发现房产开发商有欺诈行为，或者双方在签订合同时无法协商合同条款，这种情况下，开发商是需要退还购房存款的。在购买二手房的时候，很多业主为了达到利益最大化，进行一房两卖等行为，这时候即使购房者缴纳了定金，也有权要求退还。
3、第三方原因：
如果因为第三方原因或者自然灾害，致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设，因此购房者有权利要求将定金退还。
4、开发商超出约定时间：
超出约定时间主要就是指开发商超过了合同内约定的时间。总而言之，如果在认购书约定的期限内，因为卖方的原因导致无法签订购房合同，那么此时就需要退还购房定金了。
一般没有特殊情况是不能退的，除非开发商违反了合同条款。根据我国相关法规和保证法、民法合同法，“购买押金”实际上是履行合同或签订合同的一种保证形式，因此想要退还买房定金，并不是一件容易的事。如果是给付定金的一方不履行约定债务的，是无权要求返还定金。因此很多购房者在签完合同交款后不想买，是无法要求退还定金的。
想要退买房定金，首先需要弄明白是谁违约了，然后再商量定金的事。买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。