金融心得体会

　　房地产是一个对资金十分依赖的行业，其发展好坏与其资金拥有量有着密切的关系。企业单靠自有资金的发展是很难做大、做强的，因此，融资成了房地产行业的重大课题。上周五在一个难得的机会下，参加了一个主题为“融资36计”的培训，主讲人是“全球金融类10强华人讲师”——朱耿洲博士/律师，在他生动、概括地讲解下，我受益匪浅，下面结合我们公司的情况，谈谈我的几点体会：

　　过去许多人包括我自己也这么认为融资就是借钱，其实这是对融资非常狭义的理解。融资简单通俗地说就是把别人口袋的钱变成自己口袋的钱，这样理解，融资涉及的面就非常广了，哪怕我们经过洗手间，把水龙头关紧，也是一种融资行为了，因为我们阻止了公司的钱流向自来水公司，也就是把他们口袋的钱掏回了自己的口袋。

　　我们都知道向别人借钱是件非常困难的事情，所以向外借钱之前，我们必须先向内部管理融资。这主要有五点：第一，加强对应收账款的管理。所谓应收账款就是我们实现了收入，应该收到但还没收到的款项。结合我们公司的情况，应收账款主要有：已经办了银行按揭，但银行还没放款的款项;客户分期付的首期款;还有物业应收的管理费，据我们这两个月的统计，物业每月应收的管理费大概有20多万，但实际收到的只有一半左右，以上这些款项都是我们内部管理融资的重点。第二，销售是破解融资困境最重要的手段。我们把手上的产品都销售出去，把库存商品转化为货币资金，这是最直接、有效的。运用速销手段，哪怕降低利润，让资金得到迅速回笼，速度破解资金总量。第三，盘活资产。我们在三角有大面积的商铺没有销售出去，充分利用好这些闲置的商铺，这也是一个融资的渠道。第四，节税策划融资，合理避税。在税法允许或者没有明确禁止的范围内，在经营的全部过程中导入节税策划。第五，员工内部集资融资。这虽然是一个很少的资金来源，但体现了人力资本向货币资本的转换，员工向企业投入少量的资金获得股权，并发挥主人翁的精神，齐心协力发展企业，创造利润，最后获得分红，实现人力资本和货币资本的和谐发展。

　　在这次培训中，朱教授还重点地讲解了融资的绝招，所谓的绝招就是在融资过程中必须解决好两个问题，这两个问题解决好了，融资就水到渠成了。这两个问题，第一是风险控制，第二就是回报。意思是说，我们要想成功融资，必须给投资者信心，消除对风险的顾虑，给予合理的回报。

　　这里我想和大家分享一下当天一个很精彩的案例。那是90年代的时候，海南的房地产比较低迷，出现了很多烂尾楼，广州的一家公司就在这样的大环境下，跑到海口，想跟当地的发展商买下一栋烂尾的酒店，广州那边开出的条件是以高出当时市场价几百块一平方米的价格买下来，但条件是首付整个项目所需的20%给对方，余下的款项要分5年支付，在这5年期间，海口占项目股份的60%，广州占40%,但海口那边不享有经营权和决策权，5年后广州把尾款全数付给海口那边后，对方以一元一股的价格把股份转让给广州那边。就这样，广州的公司把烂尾楼的经营权买下来了，然后他们跟银行那边联系好，把酒店的房间产权全部独立出来办房产证，在银行做按揭，并对外做广告宣传：“只要6万元，给你一个酒店”，当时，他们开出的条件是相当吸引的，酒店房间的产权是属于业主的，每年有一个月免费居住的权利，其他时间委托酒店的管理公司向外出租，收到的租金不仅足够支付按揭款，还有盈余，接着，奇迹出现了，在房地产低迷的大环境下，他们3个星期就把所有房间都销售出去，资金迅速回笼。我觉得这个案例非常精彩，他的精彩在于整个融资方案体现了一种创新精神，把酒店房间当作商品房销售，这在当时是史无前例的;他的精彩在于整个融资方案，照顾到所有人的利益，项目的前期很好地消除了投资者的风险顾虑，项目的后期，投资各方都得到了很好的回报，所以，一个好的投资方案，应该是双赢甚至多赢的局面。

　　最后，我们是房地产企业，属于资金密集型的行业，尤其是现在，国家打压房地产，限购，限价的形势下，我们应该树立全员融资意识，把融资工作贯穿在我们的日常工作中，这样我们才能生存下去，开创未来。