房地产项目产品定位分析

房地产项目在市场调研完成后，了解了目标市场短期需求，接下来的工作是解决如何提供满足市场需求的产品。通过对房地产项目产品分析，使项目向市场提供的产品不断增值，最终使项目总价值尽可能最大化，从而为公司带来更多的利润。房地产项目增值一般分为两个方面，土地增值和房产增值。土地增值主要由土地外围环境变化引起的，如处于新规划的城市中心区、交通条件的改善、地块周围其它城市配套的逐步完善，这种增值主要靠企业长远的战略规划和广泛的社会人脉关系实现。房产的增值是通过开发过程中策划、设计、建设、营销、物业管理等一系列活动实现，靠的是企业内部管理。房地产项目产品分析包括了建设之前的所有活动，是房产增值的关键活动。苹果的产品IPHONE4手机市面价格接近5000元人民币，供不应求的局面反映其市场的接受程度非常高，而其生产过程的全部费用据估计不足2000元人民币。《乔布斯传》用了大量篇幅描述了其产品入市前，如何反复推敲、孜孜不倦、精益求精的设计过程，产品分析的重要性在产品生产制造过程中可见一斑。具体来说，房地产项目产品定位分析可以通过五个阶段进行。

一、类型的选择

像农民种地一样，什么样的土地决定了种什么庄稼收成才最好，房地产项目地块的位置决定开发商所建设房产的类型。比如

酒店：酒店服务的人群主要是城市外来人口，主要适宜布置在写字楼集中、外向型经济、旅游资源丰富等地区。

商业：人流是商业地产发展的前提，交通枢纽、大型住宅区的集中地带都是比较理想的商业地产首选地，香港的大型购物中心基本都比邻地铁站。

写字楼：作为企业神经中枢的办公地带，需要满足资金和信息的高速流转需要，到政府办事方便，又可以展示企业形象。金融服务齐全、交通便利、靠近市政中心是写字楼比较理想的选择地。人靠衣装，马靠鞍。公司的不同发展阶段，对企业形象的重视程度不同，国际化程度越高的公司对企业形象要求也越高。写字楼的聚集效应也会给周围未开发的地块增值。一、二线城市的写字楼开发市场空间比三、四线城市大很多，很重要原因就是金融服务业较发达。

单体别墅：大多是成功人士的选择。它的功能不仅仅是居住，同时也是身份的象征。良好的内外部居住环境，满足适合国人的风水观，都是开发时需要考虑的因素。

TH（连体别墅）：情况与单体别墅相差不多，但容积率和覆盖率会相应提高。 多层：适宜于容积率不高的情况。多采用框架结构，建造成本较低。7+1的设计使顶层有较多的赠送面积

小高层：一般用来做多层和高层之间的过渡。 高层：用可售面积分担车库的造价。

二、户型配比

在给定市场需求、容积率、单位售价、单方成本的条件下，可通过用项目总价值减去总成本等于净利润的方法计算。由于90/70政策出台，市场现存大量的90平方以下的户型，在选择时必须注意。户型面积的跨度需要大一些，不要把鸡蛋放在一个篮子里。

三、面积的大小

对于项目的规划面积一定要掏干吃净。

普通住宅：不同地域住房习惯不同。南方二房在60-80平方，三房在85-110左右；北方二房在70-90平方、三房在100-120左右。

写字楼和商业内部一般会做成框架结构，无论出租和出售都方便客户自由分隔。

TH（连体别墅）：面积应在220平米以上，否则一些功能实现不了。 单体别墅：一般来说，设计中主要体现个性的差异，避免千篇一律。

四、区域的选择

对任何一个项目而言，资源总是相对有限的，内部资源首先做到充分利用。内部没有的，可以从外部借到的，不妨拿来主义，为我所用。在资源的分配上，优势资源尽量向增值潜力大的高档户型集中，使强者恒强，这也符合价值工程理论。高档产品价格的提高，对其它类型产品价格也有拉动作用。在总图设计上，各栋布置方式现在已经发展到自由式摆设，来充分利用内部的各种资源，

又使各栋有相对闭合的属于自己的空间。高层建筑成点状布置在小区的四周，既不会对内部建筑视野影响较大，又可以利用高层的高度向外借景。

五、户型设计

户型的设计没有最好，只有更好。做分析时主要应首先从竞争对手的产品分析入手，做到人无我有、人有我优、人优我特。下面是一些理想户型设计的特点。

主次分开：对于三房以上的户型，主人房的实用面积应足够大，必须考虑单独卫生间、面积不小于6平方，体现出家庭主人尊贵地位。次卧能满足一般居住功能即可。对于一些有请保姆要求的家庭，应考虑保姆用房、能放一张床即可，并应带卫生间。客厅的开间应在4.5M以上，进深不易太大，否则会有压抑感，不利采光。

动静分开：客厅和餐厅是居家经常活动的区域，宜与入户门一起布置。

实用易拓展：室内各功能空间方正。客户的使用习惯常常是千差万别的，户型设计时可适当考虑满足住户自行重新布置的可能。

干湿分开：厨房和卫生间是室内集中用水的地方，一般来说，比较脏，尽量布置在一起。厨房内的布置应充分考虑操作流程，面积不宜太小，冰箱应考虑进厨房。卫生间的布置应考虑采光和通风，公共卫生间面积不小于4平方。

适当集中：公共卫生间可考虑与次卧及客厅成放射状布置，通过户内走道与其它功能区连接，次卧与公共卫生间不应通过客厅连接。

除此之外，利用建筑面积计算规则，充分挖掘赠送部分面积，提高项目的总价值。1、亲地，对于室外景观尽可能划尽首层住户内，作为私家花园；2、临空，飘窗的利用目前已经比较普遍；3、问天，屋顶除满足消防疏散要求外，分割后赠送给顶层住户做私家花园；4、对于一些复式户型建造时，上下不分割，住户装修时自行分割，增大室内使用面积。5、别墅的底层可利用2.2的界限。验收时做假分割，验收后拆除做储藏室和车库用。屋顶露台不计算面积，可利用做房间的阳台用。

房地产项目产品分析，归根结底需要围绕使项目总价值最大化。当然好的产品同样需要适合的营销手段，现在已经不是酒香不怕巷子深的时代，茅台早就开始在央视做广告，让产品的信息及时准确地送达我们的目标客户，才能完成项目的使命。